Кратко
Дарение коммерческой недвижимости между близкими родственниками освобождается от НДФЛ — но это не значит, что налоговых последствий нет совсем. Если ИП на УСН получил в дар помещение, склад или офис и использует его в бизнесе, инспекция может признать стоимость такого имущества внереализационным доходом и потребовать включить её в базу по УСН. Всё решает фактическое использование объекта. Разберём, когда возникает риск доначисления и как отвечать на требование налоговой.
В чём суть вопроса
Предприниматели нередко получают помещения, склады, офисы или производственные объекты в дар от родителей, супругов и других близких родственников. Распространено мнение: раз дарение между близкими родственниками не облагается НДФЛ (пункт 18.1 статьи 217 НК РФ), то больше ничего платить не нужно. Однако налоговую интересует не только сам факт дарения, но и то, как используется полученное имущество. И если объект работает в бизнесе, картина меняется.
Как налоговая узнаёт о сделке
Сведения о переходе прав на недвижимость инспекция получает из Росреестра — это прямо предусмотрено пунктом 4 статьи 85 НК РФ. Увидев, что предприниматель получил в дар коммерческий объект, налоговая в рамках камеральной проверки декларации по УСН направляет требование представить пояснения (пункт 3 статьи 88 НК РФ). Чаще всего вопросы возникают по офисным и торговым помещениям, складам, производственным объектам и земельным участкам промышленного назначения — то есть по имуществу, которое сложно отнести к личным нуждам. Это тот же механизм, по которому инспекция отрабатывает и сделки с недвижимостью в камеральных проверках.
Почему инспекция считает это доходом
Логика налоговой опирается на нормы Налогового кодекса. Доходом признаётся экономическая выгода (статья 41 НК РФ), а при дарении одаряемый такую выгоду получает. Предприниматели на УСН учитывают доходы по правилам статьи 248 НК РФ, куда входят и внереализационные доходы (статья 250). Согласно пункту 8 части 2 статьи 250 НК РФ безвозмездно полученное имущество как раз относится к внереализационным доходам — за исключением случаев, перечисленных в статье 251. А подаренная недвижимость, не предназначенная для личных или семейных целей, в статье 251 не поименована. Стоимость при этом оценивается по рыночной цене (с учётом статьи 105.3 НК РФ), но не ниже остаточной стоимости имущества. Проще говоря: если объект «работает» в бизнесе, его стоимость инспекция стремится включить в доход по УСН.
Ключевой критерий — использование в бизнесе
Освобождение по НДФЛ действует не безусловно. Чтобы оно применялось, вид полученного в дар имущества и характер его использования должны отвечать личным, а не предпринимательским целям. На это указывает и судебная практика — например, постановления Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.03.2021 № Ф04-6192/2020 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.05.2021 № Ф07-4079/2021. Признак предпринимательского использования — направленность на систематическое получение дохода: сдача в аренду, перепродажа, работа объекта как магазина, офиса, склада или производства. Если имущество не предназначено для личных, семейных или домашних нужд и используется (или подлежит использованию) в бизнесе, стоимость такого объекта, по позиции ФНС, включается в доходы по УСН.
Когда платить налог не нужно
Сам по себе факт получения недвижимости в дар ещё не создаёт доход по УСН. Если одновременно выполняются два условия — имущество подарил близкий родственник и оно не используется в предпринимательской деятельности, — то, как правило, его стоимость в налоговую базу не включается. Это касается объектов, которые используются исключительно для личных целей, не сдаются в аренду, не задействованы в деятельности ИП и не приносят доход. В такой ситуации предприниматель вправе представить в инспекцию пояснения и отстоять свою позицию.
Чем подтвердить отсутствие предпринимательского использования
При подготовке ответа пригодятся документы и обстоятельства, показывающие, что имущество не работает в бизнесе: отсутствие договоров аренды по объекту, отсутствие доходов от его эксплуатации, отсутствие связанных с ним «предпринимательских» расходов, документы о родстве с дарителем (чтобы подтвердить право на льготу по НДФЛ), а также иные доказательства личного характера использования. Каждая ситуация оценивается индивидуально.
Что делать при получении требования
Получив требование о представлении пояснений, не стоит сразу соглашаться с выводами инспекции — но и игнорировать его нельзя. На ответ отводится, как правило, пять рабочих дней. Сначала внимательно изучите основание требования, затем честно определите, использовался ли объект в предпринимательской деятельности, соберите подтверждающие документы и подготовьте мотивированные пояснения. Молчание рискованно: за непредставление пояснений грозит штраф по статье 129.1 НК РФ, а при неотправке электронной квитанции о приёме требования налоговая вправе приостановить операции по счетам (статья 76 НК РФ). Во многих случаях грамотно составленный ответ позволяет избежать доначислений.
Итоги
Получение недвижимости в дар от близкого родственника само по себе не означает появления налога по УСН — решающее значение имеет фактическое использование имущества. Если объект не применялся в бизнесе, у налогоплательщика есть веские основания отстаивать свою позицию. Но если помещение сдавалось в аренду или работало как магазин, офис, склад или производство, риск доначисления реален, и к нему лучше готовиться заранее.
Поможем ответить на требование налоговой по дарению недвижимости: оценим риск доначисления по УСН, подготовим документы и мотивированные пояснения, при необходимости — правовую позицию. Возьмём на себя и бухгалтерский учёт. ООО «Аккаунт-Аудит», Набережные Челны и вся Россия. Звоните: +7 (902) 718-01-09.
