Продажа коммерческого помещения нередко оборачивается для предпринимателя неприятным сюрпризом: налог оказывается заметно больше, чем он рассчитывал. Особенно если кадастровая стоимость объекта в разы выше реальной рыночной. Разбираем, по каким правилам ИП платит налог при продаже нежилой недвижимости, почему её обычно нельзя продать «как обычное физлицо» и что делать, если кадастровая стоимость завышена.
С чего ИП платит налог при продаже коммерческого объекта
Доход от продажи коммерческой недвижимости предприниматель, как правило, включает в налоговую базу по своей системе налогообложения — то есть платит с него налог по УСН или по общей системе, а не как обычный гражданин по ставке НДФЛ 13%. И здесь сразу возникает главный вопрос: а можно ли вообще продать такой объект как физлицо?
Почему коммерческую недвижимость обычно нельзя продать «как физлицо»
Многие рассуждают так: раз помещение в бизнесе фактически не работало, значит, продать его можно как личное имущество — заплатить только НДФЛ, а то и вовсе освободиться от налога по сроку владения. С коммерческими объектами это чаще всего не срабатывает.
Налоговые органы и суды исходят из того, что нежилая коммерческая недвижимость по своим характеристикам изначально предназначена для предпринимательской деятельности, а не для личных нужд. Поэтому доход от её продажи облагается по режиму ИП, даже если объект в бизнесе реально не использовался. И — что особенно важно — сам по себе довод «я им в предпринимательстве не пользовался» суды во внимание не принимают.
Освободиться от «предпринимательского» налога можно, по сути, только в одном случае: если доказать, что имущество реально использовалось в личных, не связанных с бизнесом целях. Для нежилого коммерческого помещения доказать такое использование почти невозможно. К слову, налоговая пристально смотрит на любые операции с коммерческими объектами — не только на продажу, но и, например, на дарение такой недвижимости.
Как считается налог: цена договора и кадастровая стоимость
По общему правилу налог считают с той суммы, которая указана в договоре купли-продажи. Но у этого правила есть «страховка» от занижения цены, привязанная к кадастровой стоимости.
Если продать объект по цене ниже 70% его кадастровой стоимости (а в некоторых регионах этот порог поднят до 100%), доход для расчёта налога определят не по договору, а исходя из кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент 0,7. Проще говоря, занизить цену в договоре, чтобы уменьшить налог, не выйдет — база всё равно подтянется к кадастру.
Ключевое различие: УСН и ОСНО
А теперь самое важное для ситуации с завышенным кадастром. Правило про 70% кадастровой стоимости работает только при расчёте НДФЛ — то есть касается предпринимателей на общей системе налогообложения.
На упрощённой системе такой привязки к кадастру нет: доход определяют по фактической цене сделки. На УСН «Доходы» (6%) в базу попадает вся сумма по договору, на «Доходы минус расходы» (15%) — цена за вычетом документально подтверждённых расходов. Кадастровая стоимость, даже сильно завышенная, на расчёт налога по УСН напрямую не влияет.
Что делать, если кадастровая стоимость завышена
Ситуация, когда кадастровая стоимость в несколько раз выше рыночной, бьёт в первую очередь по предпринимателям на ОСНО. Продав объект по реальной рыночной цене, такой ИП рискует заплатить налог с раздутой кадастровой базы (0,7 от завышенного кадастра) — то есть переплатить. Что можно сделать:
- Оспорить кадастровую стоимость. Её можно пересмотреть, если она завышена относительно рыночной, — через специализированное госучреждение (ГБУ) или в суде. Сделать это лучше заранее, до сделки, чтобы к моменту продажи в реестре уже стояла адекватная стоимость.
- Заранее посчитать налог по своему режиму. Для ИП на УСН кадастровая стоимость роли не играет, и переплаты из-за завышенного кадастра не возникает — иногда именно система налогообложения определяет итоговую сумму.
- Подготовить документы о рыночной стоимости (отчёт независимого оценщика). Они пригодятся и при оспаривании кадастра, и на случай вопросов от налоговой.
Коротко
- доход от продажи коммерческой недвижимости ИП обычно платит по своему режиму (УСН или ОСНО), а не как физлицо;
- продать нежилой объект «как личное имущество» почти нельзя: его считают бизнес-активом по природе, и факт неиспользования в бизнесе не помогает;
- правило «налог с 0,7 кадастровой стоимости» действует для ОСНО (НДФЛ), но не для УСН;
- если кадастровая стоимость завышена, на ОСНО это грозит переплатой — стоит оспорить кадастр заранее или просчитать налог по своему режиму;
- в спорных сделках выгоднее заранее посоветоваться с бухгалтером: цена ошибки здесь высокая.
